שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי: לא זזים בלי ערבויות איכותיות וחזקות

תמ"א 38 ופינוי בינוי: לא זזים בלי ערבויות איכותיות וחזקות

 
מאת: דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון    053-9428433| פורסם ב: 08/05/2017 | צפיות: 607
  • איזור: אזור המרכז
  • כתובת: בר כוכבא 23 (מגדל V-TOWER)
  • עיר: בני ברק
  • טלפון: 053-9428433
פנייה ללא התחייבות
אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון

5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 6)
 

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן עסקאות מורכבות רוויות סיכון. הנושא האקוטי מכל והחשוב ביותר עבור בעלי הדירות המקדמים פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ואשר עליו יש ליתן את מלוא הדעת ואת עיקר המשקל במשא ומתן המתנהל מול היזם הן הבטוחות שמעניק היזם לבעלים במסגרת הפרויקט


קראו עוד בתחום

נושא זה חשוב הרבה יותר מאשר קבלת עוד מטר רבוע או חניה במיקום טוב יותר בחניון שיבנה. שהרי, ברור לכל, שאם חס וחלילה, יקרוס היזם במהלך הפרויקט (ובעיקר לאחר הריסת הבניין הישן (בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), אזי אוי לנו ואבוי לנו.

 

לכן, יש לפעול ולעמוד על מזעור הסיכונים וזאת על ידי קביעה של ערבויות איכותיות ומיטביות שיוענקו בעלי הדירות במסגרת הפרויקט.

 

הנה רשימת הערבויות שיש לדרוש ולקבל מהיזם על מנת למזער סיכונים:

 

ערבות חוק המכר

 

זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה. מדובר בערבות זהה לזו שתקבלו בעת רכישת דירה מקבלן. ההבדל היחידי הוא בשווי הערבות.


בעוד שבעת רכישת דירה מקבלן תקבלו ערבות כנגד כל תשלום ותשלום שתשלמו לקבלן, הרי שבפרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי שוויה של הערבות הינו כשווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט.

 

אך שימו לב - ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה ולפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק בהתקיים התנאים הנקובים בה.

 

זאת אומרת, שרק במקרה של 'חדלות פירעון' של היזם או במקרה שהיזם לא יוכל להעניק לכם את הדירה אותה התחייב להעניק במסגרת הפרויקט, תהיו רשאים לפנות לבנק שהנפיק את הערבות ולדרוש את מימושה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שיפור ושדרוג של הערבות בדרך של הוספת עילות מימוש, למשל, לקבוע כי ניתן יהיה לממש את הערבות גם כאשר היזם הפסיק את עבודות הבניה למשך תקופה משמעותית או כאשר היזם מאחר באופן משמעותי בסיום העבודות ומסירת הדירות החדשות.

 

ערבות שכירות

 

לפני הריסת הבניין הקיים, תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם ישלם לכם דמי שכירות (שערכם יקבע לרוב על ידי שמאי), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה.

 

ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם. כדי למנוע מצב ביש זה, נדרוש לקבל מהיזם ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות.


ערבות זו תהא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לוודא שהערבות תהא תקפה במשך כל תקופת הבניה.

 

***אנו דורשים עבור לקוחותינו שהיזם יעמיד את שווי הערבות על שווי דמי השכירות לכל תקופת הבניה. אל תסכימו לערבות בשווי נמוך שהרי במקרה של קריסת היזם, זהו סכום השכירות שיעמוד לרשותכם.

 

ערבות מיסוי

 

מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרויקט התחדשות עירונית, אולם יש לזכור כי קיימים חריגים לפטור, משמע יתכנו מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית" ויחול חיוב במס בגין הפרויקט.

 

היזם מתחייב לשאת בחיובי המס של הפרויקט, אולם השומות ברשויות המס נפתחות על שימכם, לכן במקרה של קריסת היזם, יתכן ותיוותרו עם חוב הרשום על שימכם כלפי רשויות המס. על מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס.


במקרה של קריסת היזם או העדר תשלום המס על ידו, נוכל לממש את הערבות לצורך תשלום חיובי המס הנובעים מהפרויקט.

 

ערבות בדק

 

ככל דירה חדשה הנמסרת על ידי יזם/ קבלן, יתכן ובדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בניה, פגמים או אי התאמות שונים כגון רטיבויות וכדומה.

 

אנו מחילים אמנם את חוק המכר (דירות) כך שיחולו החובות המוטלים בחוק גם על היזם בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם, לעיתים, יזמים אינם ממהרים לתקן ליקויים בדירות שמסרו (ולעיתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה). במקרים אלה, יש צורך בהגשת תביעה כנגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט.

 

על מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. הערבות תהא אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.

 

ערבות רישום

 

נסח הטאבו בו רשומות זכויותיהם כבר לא רלוונטי בסיום הפרויקט, שהרי דירותיכם בדרך כלל שינו את מיקומן ואת שיטחן ואף נוספו דירות נוספות בבניין החדש.

 

היזם מתחייב לתקן את נסח הטאבו, אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון. לכן, נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו.

 

ערבות משלימה

 

לאחר שהגענו עד כאן, חשוב להבין שמימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות לא זניחות. לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים כנגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.

 

ערבויות נוספות

 

אנו בוחנים כל פרויקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן. ישנם פרויקטים בהם נדרוש ערבויות נוספות.

 

לסיכום: פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי הם פרויקטים מורכבים ובעלי סיכון (במיוחד הפרויקטים שבמסגרתם נהרס הבניין הקיים). לכן, חשוב מאוד ליתן תשומת לב מיוחדת לנושא הערבויות. יש לנהל משא ומתן עיקש, לעמוד על איכותן של הערבויות ולנסח היטב את פרק הבטוחות בהסכם. מוטב, כמובן, להתייעץ ולהסתייע בעורך דין מומחה בתחום.


מאת: עו"ד דן הלפרט


הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

 

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה ללא התחייבות אל דן הלפרט- משרד עורכי דין ונוטריון
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
דירה בנהריה עם גינה ומחסן שנרכשה מחברת נכסים נמסרה באיחור של שמונה חודשים לרוכשים, עם ליקויי בניה וליקויי רטיבות בהיקף נרחב, שלא תוקנו למרות דרישות הרוכשים
מאת: LawGuide | 03/02/2016
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד גילה פרין עו"ד גילה פרין אזור השרון והסביבה053-9377933נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים
תמר בן אלי, משרד עו"ד תמר בן אלי, משרד עו"ד אזור המרכז053-6130153עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד ונוטריון העוסקת בתחום הנזיקין, המסחרי, מקרקעין ודיני משפחה.
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאזור השרון והסביבה053-7101189מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאזור המרכז053-9428996עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות
בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.
עו"ד ינון ברקאיעו"ד ינון ברקאיאזור המרכז053-9386751ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד חיים אליהעו"ד חיים אליהאזור המרכז053-7101868הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה
עו"ד שי הראלעו"ד שי הראלאזור השפלה והסביבה 053-9370222עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.