שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן מהם המסים בעסקת מכירת וקניית דירה ואיך ניתן לחסוך במס?

מהם המסים בעסקת מכירת וקניית דירה ואיך ניתן לחסוך במס?

 
מאת: מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין    053-7105227| פורסם ב: 15/05/2017 | צפיות: 1299
3.6 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 9)

  • איזור: אזור השרון והסביבה
  • כתובת: קבלת קהל בהרצליה וברחובות
  • עיר: הרצליה
  • טלפון: 053-7105227
רוצה שנחזור אליך?
אל מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין
 

ברכישת ובמכירת דירה, חלים על הקונה ורוכש הדירה, מסים שונים. חלקם בצורתם כמס למדינה וחלקם כהיטל לרשות המקומית, אשר בשטחה מצויה הדירה. אילו מסים חלים וכיצד ניתן לחסוך בהם?


קראו עוד בתחום

מס שבח הינו מס החל על מוכר דירת מגורים, בגין "הרווח" הנובע ממחיר רכישת הדירה למחיר מכירת הדירה, בחישוב אינפלציוני. כלומר, אם דירה נרכשה בעלות של 1 מיליון שקלים ונמכרה בשווי של 1.8 מיליון שקלים, השבח הנומינאלי הינו 800,000 שקלים, על שבח זה יש לעשות חישוב אינפלציוני מיום הרכישה ועד ליום המכירה, וכך להגיע לשווי השבח הריאלי. נניח השבח הריאלי יהיה 600,000 שקלים, המס על השבח יהיה 25% מהשבח הריאלי, כלומר 150,000 שקלים.


זה לא אומר שבאמת מוכר הדירה יצטרך לשלם סך של 150,000 שקלים, שכן ישנם פטורים והקלות שונות:


א. בחישוב השבח ניתן לבקש הכרה בהוצאות ההשבחה של הדירה, כגון התקנת מזגנים קבועים, החלפת ריצוף, שינוי ועיצוב החלוקה הפנימית של הדירה וכדומה. כמובן ובהנחה שלמוכר הדירה ישנן חשבוניות מקור על הוצאות אלו. כמו כן, ניתן לבקש הכרה בשבח בהוצאות רכישת ומכירת הדירה, כגון שכר טרחת עורך דין, מתווך, שמאי מקרקעין.


ב. בנוסף, ניתן להיעזר בפטורים שונים, המוקנים מכוח חוק מיסוי מקרקעין, כאשר הנפוצים בהם הם פטור במכירת דירה מירושה, חישוב שבח ליניארי ופטור על דירת מגורים מזכה.


כל פטור כזה הוא מאמר בפני עצמו. בעיקרון, פטור במכירת דירה מירושה הינו פטור שיורש דירה זכאי לקבל במכירת דירה שירש, כאשר למוריש בשעת מותו, לא הייתה יותר מדירה אחת.


חישוב שבח ליניארי, הינו חישוב השבח לפי הרפורמה מינואר 2014, לפיה ועד לתאריך הרפורמה ניתן לקבל פטור ממס השבח והשבח יחושב כאילו מניין ימי השבח על הדירה מתחיל בינואר 2014 בלבד ולא ביום בו היא נרכשה בפועל.


ואילו הפטור בגין דירת מגורים מזכה, הינו הפטור הנפוץ ביותר והרלוונטי ביותר למרבית משקי הבית בישראל, הקונים דירת מגורים אחת, מתגוררים בה מספר שנים ולאחר מכן מוכרים אותה וקונים תחתיה דירת מגורים אחרת, מה שנקרא "משפרי דיור".


מס רכישה הינו המס החל על רוכש הדירה


מס הרכישה נקבע על פי מדרגות מס רכישה, כאשר מי שרוכש דירת מגורים יחידה, יהיה פטור מתשלום מס עד לסכום של מיליון ושש מאות אלף שקלים, ולאחר מכן המס עולה ל 3.5% עד לסכום של 3 מיליון שח, ומעל 3 מיליון שקלים המס עומד על 5%, על החלק היחסי. מצד שני, מי שזו דירתו השנייה ומעלה, ישלם מס רכישה בסך של 8% מהשקל הראשון.


גם כאן, מס הרכישה לא חקוק בסלע, כך ולדוגמא, מי שמחזיק בדירת מגורים ומעוניין עתה לרכוש דירת מגורים נוספת להשקעה, אך לא מעוניין למכור את דירתו הראשונה, יכול לרכוש את הדירה להשקעה על שם מי מילדיו הבגירים, או לחילופין להעביר את דירת המגורים שלו על שם מי מילדיו הבגירים ואז לרכוש על שמו את הדירה להשקעה.


או לחילופין, נניח כי דירת המגורים נרכשה על ידי אחד מבני הזוג, מלפני הנישואין (נניח האישה), ניתן לעשות הסכם ממון לפיו דירת המגורים שייכת לאישה בלבד ואינה חלק מהרכוש המשותף של המשפחה, ולאחר מכן בעת רכישת הדירה להשקעה לעשות הצהרה לרשויות המס, לפיה רכישת הדירה החדשה הינה רכושו של הבעל ותירשם על שמו בלבד, וכך לקבל מדרגת מס רכישה לפי רכישת דירה ראשונה, למרות שבפועל זו רכישת דירה שנייה להשקעה.


מהו היטל השבחה?


בניגוד לשני המסים הנ"ל, היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית ולא לאוצר המדינה. משכך ולדעתנו קל יותר להפחית אותו, שכן מניסיוננו המקצועי, הרשויות המקומיות יותר פתוחות ל"סגירת דילים", מאשר רשויות מיסוי מקרקעין.


היטל השבחה הוא מס החל על השבחת הדירה, הנובע מפעולות שביצעה הרשות המקומית, או התירה לבצעם. היטל השבחה נובע בין אם הרשות רק התירה לבנות עוד חדר בדירה, התירה אחוזי בנייה על הגג, התירה הרחבת מרפסת או גינה, ובין אם השבחה זו בוצעה בפועל. עצם מתן ההיתר שנותנת הרשות המקומית לבנות על הגג או להרחיב את הדירה, יש בה כדי להשביח את הדירה.


גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מסכום ההשבחה. נניח אם הרשות התירה הוספת חדר נוסף בדירה, ובעקבות כך עלה ערך הדירה ב 200 אלף שקלים, יהיה גובה היטל ההשבחה 100 אלף שקלים. הבעייתיות בהיטל ההשבחה היא שהוא מחושב ביום מתן ההיתר, ואילו תשלומו של היטל ההשבחה יהיה ביום מימוש הזכויות בדירה, קרי - ביום מכירתה.


מדוע הדבר בעייתי? נניח כי התוכנית המתירה היטל השבחה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשנת 2016, שנה בה הייתה גאות במחירי הדירות, ואילו הנכס ימומש בשנת 2020, במידה ובשנת 2020 תהיה ירידה במחירי הדירות, תקופת שפל או משבר במחירי הדירות, יוצא שמוכר הדירה יאלץ לשלם היטל השבחה על השבחה שהוא מעולם לא קיבל!


עם זאת, היות והיטל ההשבחה הוא משהו תיאורטי בעת יצירתו, שכן הוא נקבע כאמור ביום אישור השינוי בתב"ע (תוכנית בינוי עיר) ולא ביום מימוש הזכויות בדירה בפועל, ניתן לחלוק על השמאות של הרשות המקומית ולהגיש שמאות נגדית, וכך לנסות ולסגור עם הרשות המקומית בפשרה.


לרשויות המקומיות ישנה נטייה לסגור בפשרות, שכן הרשויות מעדיפות לקבל חלק מהכסף בצורה בטוחה, מאשר להיגרר לבית המשפט ולהסתכן בתקדים שיפגע בגביית ההיטל מהתושבים האחרים. אחרי הכל, רוב התושבים מקבלים בהכנעה ומשלמים את היטל ההשבחה, בבחינת "אין מה לעשות" ורק מעטים מקבלים את דרישות תשלום המסים השונים, כדרישה הפתוחה למשא ומתן.


ישנם כמובן גם היטלי פיתוח למיניהם, כגון היטל כבישים ומדרכות, היטל תיעול, היטל פיתוח או אגרת הנחת צנרת, היטל ביוב והיטל שטחים ציבוריים.


היטלים אלו לא קשורים באופן ישיר לקניית ומכירת דירה, אלא אי תשלומם על ידי בעל הדירה, יגרום לכך כי הרשות המקומית תמנע מבעל הדירה קבלת אישור עירייה לטאבו, מה שיכניס את בעל הדירה להפרת חוזה למול הקונה, ובכך למעשה יאלץ את בעל הדירה לשלם את ההיטל, לרבות כל ההצמדה והריבית מיום דרישת ההיטל לראשונה.


יוער כי גם היטלים אלו נקבעים על ידי כל רשות מקומית, ועל פי כלליה והחלטותיה בגופי העירייה, ומשכך גם כאן גובה ההיטל נתון למשא ומתן.

 

 

 

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה ללא התחייבות אל מיכאל גנון ושות`, משרד עורכי דין
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג שהחזיקו בזכויות במשק במושב נפטרו מבלי לקבוע מי מבין חמשת ילדיהם יהיה הבן הממשיך, אשר יקיים את המשק לאחר מותם. כיצד הוכרע בבית המשפט לענייני משפחה סכסוך ממושך בין שניים מהאחים, אשר תבעו לקבל את הזכויות במשק?
מאת: LawGuide | 16/07/2017
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
תמר בן אלי, משרד עו"ד תמר בן אלי, משרד עו"ד אזור המרכז053-6130153עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל
עו"ד שי הראלעו"ד שי הראלאזור השפלה והסביבה 053-9370222עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאזור המרכז053-9428996עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות
עו"ד גילה פרין עו"ד גילה פרין אזור השרון והסביבה053-9377933נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים
עו"ד ינון ברקאיעו"ד ינון ברקאיאזור המרכז053-9386751ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע
עו"ד שי טלעו"ד שי טלאזור המרכז053-8007594ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי
בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות.
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאזור השרון והסביבה053-7101189מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה