שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) – היבט הדיירים

התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) – היבט הדיירים

 
מאת: עו"ד אבישי שולב    | פורסם ב: 05/01/2014 | צפיות: 7557

4.5 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 2)

רוצה שנחזור אליך?
אל עו"ד אבישי שולב

נושאים עקרוניים בעסקת פינוי בינוי בהיבט הדיירים


קראו עוד בתחום

אילו סיכונים כרוכים בכניסה לעסקת פינוי-בינוי מול יזם? מהם הגורמים שיש לקחת בחשבון, וכיצד ניתן לדעת שהעסקה היא אכן עסקה משתלמת וברת-ביצוע בטווח הנראה לעין? מורה נבוכים לדייר המבולבל.

 

אם הינכם הבעלים של דירה בבית משותף באזור גוש דן רבתי, מרבית הסיכויים כי קיבלתם כבר לא אחת בעבר, פניות מצד "מביני דבר", ביחס לאפשרות להפוך את מבנה השיכון המתפרק משנות החמישים שבו מצויה דירתכם, למגדל מפואר ויוקרתי.

 

עסקת פינוי-בינוי היא למעשה עסקת חליפין, אשר במסגרתה הדיירים מוכרים ליזם את הדירות הקיימות ואת זכויות הבניה הניתנות לניצול ביחס לקרקע, ובתמורה מקבלים מהיזם דירות חדשות בפרויקט אשר יקום תחת הבניינים הקיימים.

 

המונחים והעקרונות המובאים במסגרת רשימה זו, עשויים להבהיר מעט את התמונה המעורפלת, בשפה פשוטה, ולהציע כלים בסיסיים אשר יעזרו בניהול המו"מ הראשוני מול היזם, עוד לפני הפנייה לאנשי המקצוע.

 

"עסקת נטו"

 

תנאי בסיסי בעסקת פינוי-בינוי הוא כי כל עלויות הפרויקט חלות על היזם ועליו בלבד. הדייר לא נדרש, בשום שלב, לשלם תשלום כלשהו בגין ההתקשרות בעסקה (למעט תשלום דמי היוון למינהל ביחס לדירה הקיימת, במידה והקרקע היא אדמת מינהל). לכן כל דרישה מצד היזם לנשיאה בעלויות שונות או במיסים מצד הדיירים, אמורה לעורר סימני שאלה וטעונה בדיקה.

 

הדירה החדשה

 

על אף ששטחה של הדירה החדשה הינו נושא הפתוח למו"מ מול היזם, יש לקחת בחשבון כי, על פי רוב, שטחה של הדירה החדשה בהצעה שתתקבל מיזם, לא יעלה על שטח ברוטו של 120 מ"ר, כיוון שזהו למעשה הרף העליון שבמסגרתו עומד לרשות היזם פטור מתשלום מס שבח. יש לדרוש מהקבלן לצרף כנספח להסכם הפינוי-בינוי מפרט מינימום של הדירה החדשה ומומלץ להעבירו לבחינה של איש מקצוע.

 

עניין נוסף ומהותי לא פחות הינו מנגנון בחירת הדירה החדשה אשר אמור להיות מוסדר במסגרת הסכם הפינוי בינוי. בעניין זה קיים מגוון רחב של פיתרונות ומנגנונים הנהוגים בתחום. בין אם מדובר בהגרלה ובין אם מדובר בסדר בחירה הקבוע על פי סדר החתימה על ההסכמים ("ראשון לחתום ראשון לבחור"), יש לוודא כי המנגנון המוצע מבטיח שקיפות ומעורבות מצד נציגי הדיירים.

 

לוחות זמנים

 

"בתוך שלוש שנים מהיום אתם כבר בדירה החדשה", נשמע טוב, אבל לא ממש מעוגן במציאות. צריך לזכור כי בשונה מרכישת דירה מקבלן, ברוב המתחמים אשר מקדמים כיום יזמים, אין עדיין אפילו תב"ע (תכנית בניין עיר) המאפשרת ליזם לבצע את הפרויקט, לא כל שכן היתר בניה אשר מונפק אך ורק לאחר אישורה של התב"ע על ידי ועדות התכנון השונות.

 

על פי רוב, הליך אישור התב"ע כשלעצמו עשוי לקחת כ- 4 שנים, עוד לפני שהזכרנו את פרק הזמן שיידרש להחתמת כל הדיירים על הסכמים מחייבים (כולל טיפול בדיירים סרבנים ועוד "הפתעות" שיכולות לצוץ תוך כדי תנועה). נוסיף לכך את פרק הזמן הדרוש לבניית הפרויקט שבד"כ ייקח קרוב לשלוש שנים והרי לפנינו פרויקט שאורך, במקרה הטוב, בין שמונה לעשר שנים. זכרו כי כניסה לפרויקט מסוג כזה משמעותה עסקה ארוכת טווח, הדורשת אורך נשימה וסבלנות רבה.

 

ערבות בנקאית

 

אולי הנקודה החשובה ביותר. בדומה לעסקת רכישת דירה מקבלן "על הנייר" שבה מחויב הקבלן להעמיד לרשות הרוכשים ערבויות "חוק מכר" על כל תשלום, יש לוודא כי, גם כאן, קיימת התחייבות בהסכם הפינוי בינוי להעמדת ערבות בנקאית לטובת הדייר, אשר תבטיח את הדייר במקרה שבו היזם יקרוס ולא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו (ע"ע פרשת חפציבה). מועד קבלת הערבות הינו ביום פינוי הדירה הנוכחית והיא תושב ליזם אך ורק בד בבד עם קבלת החזקה בדירה החדשה. גובה הערבות הינו נושא הפתוח למו"מ, ולרוב נקבע סכום בטווח שבין שווי הדירה הנוכחית לבין שוויה המוערך של הדירה החדשה.

 

דמי שכירות לתקופת הבנייה

 

בהגיע מועד פינוי הדירה הנוכחית, היזם אמור לשלם לדייר, חודש בחודשו, את שכר הדירה לדירה החלופית אליה יעבור הדייר במשך כל תקופת הבנייה, שעשויה להתארך, כאמור, לתקופה של עד שלוש שנים. יש לוודא כי קובעים כבר כעת במסגרת הסכם הפינוי בינוי את שיעורם של דמי השכירות שינהגו בתקופת הביניים, או לקבוע מנגנון של שמאות שתיערך בסמוך למועד הפינוי ותבטיח כי שכר הדירה ישקף באופן אמיתי את רמת המחירים שתהיה נהוגה באותה העת. כמו כן, ובנוסף לערבות חוק המכר הנזכרת לעיל, יש לדרוש מהיזם ערבות נפרדת שתעמוד בתוקפה למשך כל תקופת הביניים ואשר תבטיח את תשלום דמי השכירות על ידי היזם.

 

הנציגות

 

על מנת להבטיח את שיתוף הדיירים בפרויקט, על כל שלבי התכנון והביצוע מומלץ למנות נציגות של הבניין אשר תייצג את הדיירים ותהיה שותפה לקבלת ההחלטות ביחד עם היזם. כמו כן במסגרת סמכויות הנציגות ניתן לקבוע כי הנציגות תהיה רשאית למנות אנשי מקצוע שונים דוגמת עורכי דין, אדריכלים וכו'.

 

חוק דייר הסרבן – אחוז החסימה

 

מן המפורסמות היא שפרויקטים רבים קמים ונופלים על עניין הסכמות הדיירים. כך למשל דייר בודד שמסרב להצטרף לעסקה יכול לעכב פרויקט של מאות יחידות דיור, ולעיתים לא ניתן לעשות הרבה כדי לאלץ אותו לחזור בו מסירובו. על מנת לנסות ולהתמודד עם התופעה, חוקקה הכנסת בשנת 2006 את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 הידוע גם בכינויו: "חוק הדייר הסרבן".

 

החוק קובע, ככלל, כי באם ישנה הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין לביצוע העסקה וישנו דייר המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע העסקה, כי אז תוטל חבות בנזיקין על הדייר הסרבן כלפי יתר הדיירים, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

 

בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר, בין היתר, כי "מאחורי הצעת החוק, עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה, מול הפגיעה בקניינו של דייר סרבן."

 

ואמנם במספר פסקי דין שניתנו מאז יציאתו של החוק, נדונו מקרים שונים של דיירים סרבנים אשר במסגרתם ניתנו פסקי דין כנגדם בסכומים לא מבוטלים. רק לאחרונה ניתן פסק דין בביהמ"ש השלום בתל-אביב אשר בו חויבה דיירת שסירבה לביצוע פרויקט במתחם נוה-שרת בתל-אביב, בתשלום של למעלה מחצי מיליון שקל בתוספת הוצאות משפט. המגמה הזו בקרב בתי המשפט, כפי הנראה, רק תלך ותתחזק.

 

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
 


עודכן ב: 05/01/2014
דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה ללא התחייבות אל עו"ד אבישי שולב
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג שהחזיקו בזכויות במשק במושב נפטרו מבלי לקבוע מי מבין חמשת ילדיהם יהיה הבן הממשיך, אשר יקיים את המשק לאחר מותם. כיצד הוכרע בבית המשפט לענייני משפחה סכסוך ממושך בין שניים מהאחים, אשר תבעו לקבל את הזכויות במשק?
מאת: LawGuide | 16/07/2017
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.
עו"ד גילה פרין עו"ד גילה פרין אזור השרון והסביבה053-9377933נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאזור השרון והסביבה053-7101189מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל
עו"ד שי טלעו"ד שי טלאזור המרכז053-8007594ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאזור המרכז053-9428996עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד ינון ברקאיעו"ד ינון ברקאיאזור המרכז053-9386751ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון
עו"ד חיים אליהעו"ד חיים אליהאזור המרכז053-7101868הצלחות מוכחות בדיני תעבורה, משפט פלילי ותכנון ובניה
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
תמר בן אלי, משרד עו"ד תמר בן אלי, משרד עו"ד אזור המרכז053-6130153עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד ונוטריון העוסקת בתחום הנזיקין, המסחרי, מקרקעין ודיני משפחה.