שלח הודעה ללא התחייבות
בלוג משפטי בלוג מקרקעין נדלן פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה - סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה - סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

 
מאת: מור, ערן ושות`    | פורסם ב: 16/01/2011 | צפיות: 16280
  • איזור: אזור השפלה והסביבה
  • כתובת: גולדה מאיר 3, פארק המדע
  • עיר: נס ציונה
  • טלפון: לחץ להצגת המספר

5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 1)

רוצה שנחזור אליך?
אל מור, ערן ושות`

הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה - סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין


קראו עוד בתחום

מומלץ לקרוא מאמר זה ביחד עם "הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה" ועם "תכנון מס בסיסי במקרקעין" בתוך תחום מיסוי מקרקעין.


מכירת ו/או קנית דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה משפחה במהלך חייה בדרך כלל, המטרה ברכישת דירה, אינה הפקת רווח אלא סיפוק הצורך הבסיסי של האדם לקורת גג.

 

על כן בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר תנאים המאפשרים למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת דירת מגורים מס שבחמס זה מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס ובין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו מס שבח מוטל על המוכר והוא תלוי במספר גורמים.


סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין


" (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור;הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); "

למוכר של דירת מגורים יחידה קיים פטור כללי ממס שבח ולו הוא זכאי אחת לשנה וחצי.


פטור זה לא ניתן למוכר דירה אם ובמידה היו לו יותר מדירה אחת בארבע השנים שלפני המכירה ומספיק שהמוכר יחזיק בשתי דירות ולו תקופה קצרה ביותר לא יהיה זכאי להשתמש בפטור על פי סעיף 49ב (2) כפי שנקבע בפס"ד גניש נ' מנהל מס שבח מקרקעין שכן אז יש לבחון פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.


בשנת 1997 הוכנס תיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין שהינו תיקון מהותי.


1. טרם כניסת התיקון לא היה צורך בתקופת צינון בין מכירה למכירה וניתן היה למכור דירות רבות בפטור ממס שבח אולם מי שמכר "דירות יחידות" רבות בזו אחר זו עלול היה להתחייב במס הכנסה ובמע"מ כסוחר מקרקעין.


2. רצון המחוקק היה לאפשר לנישומים ניידות טובה ממקומות מגוריהם בכדי לשפר את תנאי הדיור שלהם וזאת על ידי נתינת פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה אחת ל- 18 חודשים.


3. למעשה הפטור בימינו אינו עונה לרצון המחוקק שכן כאשר למוכר צורך אמיתי במעבר דירה יתעכב הוא מעבר דירה זה עד שיעמוד בתנאים שהוגדרו בחוק מיסוי מקרקעין לשם קבלת הפטור מדירת מגורים יחידה על פי סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין.


תנאי הפטור


בכדי לזכות בפטור ממס שבח בעבור דירת מגורים יחידה יש לעמוד בארבע תנאים במצטבר:


א. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור. כלומר המוכר לא יוכל להנות מפטור זה אם הייתה לו יותר מדירה אחת בארבע השנים שטרם המכירה.


ב. במשך שמונה עשה החודשים שקדמו למכירה נשוא הפטור לא מכר המוכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס.


ג. אם למוכר דירה ובנוסף חלק מדירה הפחות מ-25% לא יחשב חלק זה לדירת מגורים שנייה כפי שנקבע בפס"ד רם נ' מנהל מס שבח מקרקעין.


ד. דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני שנת 1997 איננה נחשבת לדירה נוספת.


סייגים לפטור


1. שלילת הפטור כאשר חלקו של המוכר בדירה הנמכרת הוא 25% או יותר.


הוראת הפטור לדירת מגורים יחידה הקבועה בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אינה חלה על מכירת חלק שהוא פחות מ- 25%.
מוכר שיש לו פחות מ- 25% בדירה לא יוכל להנות מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) כפי שנקבע בפס"ד רם נ' מנהל מס שסח מקרקעין וזאת למרות שחלקו זה נחשב לדירת מגורים.


אחוז הבעלות יקבע על פי מבחן פורמאלי של אחוז הבעלות בדירה ולא על פי הערך הכספי כפי שנקבע בפס"ד סוויד נ' מנהל מס שבח מקרקעין.


2. שלילת הפטור כאשר הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.


הוראת הפטור הקבועה בסעיף 49ב(2) אינה חלה על מכירת דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1997 גם אם היא מהווה דירתו היחידה של המוכר כפי שנקבע בפס"ד מאיר נ' מנהל מס שבח מקרקעין ועל כן מוכר שבבעלותו דירה המושכרת בדיירות מוגנת לפני 1997 יוכל להנות רק מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כאמור פטור הניתן אחת ל-4 שנים.


מוכר המחזיק דירה בשכירות מוגנת שהחלה לאחר ה-1 לינואר 1997 יהיה זכאי לפטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה הקבוע בסעיף

 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אם יעמוד בשאר תנאי הפטור ובאותה מידה דירה זה תיחשב לדירה שנייה אם המוכר מחזיק בדירה נוספת מלבד הדירה האמורה.


דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני שנת 1997 איננה נחשבת לדירה נוספת. שכן אין המוכר יכול להנות מהפטור ממס הקבוע בסעיף

 49ב(2) לעניין דירה זו אך עם זאת אין דירה זו תעמוד לו לרועץ בעת מכירתו דירה שנייה בבעלותו ויכול הוא להשתמש בפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) לעניין הדירה השנייה.


3. מוכר יחשב בעלים של דירה מגורים יחידה לעניין הפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) גם אם בבעלותו שתי דירות ובלבד שימכור את דירתו הראשונה בתוך שנה מיום הרכישה של הדירה החדשה. במצב כזה יוכל המוכר לקבל את הפטור לדירת מגורים יחידה למרות שהייתה לו דירה נוספת כפי שנקבע בפס"ד שוורץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין. אם ובמידה הדירה החדשה הינה דירה שנבנתה מניין השנה יחל מיום שתוגדר הדירה כראויה למגורים.


התא המשפחתי


הבחינה של מספר הדירות שיש למוכר תיעשה אף כאן בהכללה של התא המשפחתי כולו ואם אחד מחברי התא המשפחתי מחזיק בדירה נוספת כי אז המוכר ייחשב לבעלם של שתי דירות מגורים, למרות שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.

 

בנוסף אין צורך כי המוכר יחזיק במשך ארבע שנים שלפני המכירה אלא די גם בהחזקתה במשך תקופה קצרה ביותר כדי שיחשב לבעלם של יותר מדירת מגורים אחת.


האמור לעיל אינו ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!


 


עודכן ב: 16/01/2011
דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה ללא התחייבות אל מור, ערן ושות`
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
בני זוג שהחזיקו בזכויות במשק במושב נפטרו מבלי לקבוע מי מבין חמשת ילדיהם יהיה הבן הממשיך, אשר יקיים את המשק לאחר מותם. כיצד הוכרע בבית המשפט לענייני משפחה סכסוך ממושך בין שניים מהאחים, אשר תבעו לקבל את הזכויות במשק?
מאת: LawGuide | 16/07/2017
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


בנימיני-דבש משרד עו"דבנימיני-דבש משרד עו"דאזור המרכז053-6130832משרד ותיק העוסק בתחום המשפחה, מקרקעין ופשיטות רגל.
עו"ד גילה פרין עו"ד גילה פרין אזור השרון והסביבה053-9377933נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים
אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאזור המרכז053-9428996עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות
עו"ד שי הראלעו"ד שי הראלאזור השפלה והסביבה 053-9370222עוסק במקרקעין, תמ"א 38, צוואת ירושות ואזרחות רומנית.
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסקים מזה שנים במשפחה, מקרקעין וחדלות פירעון
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד ינון ברקאיעו"ד ינון ברקאיאזור המרכז053-9386751ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע
תמר בן אלי, משרד עו"ד תמר בן אלי, משרד עו"ד אזור המרכז053-6130153עו"ד בן אלי עוסקת מזה שנים בתחום דיני המשפחה, מקרקעין והוצל"פ.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאזור השרון והסביבה053-7101189מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל
עו"ד שי טלעו"ד שי טלאזור המרכז053-8007594ניסיון מעל 10 שנים בדיני עבודה, דיני ספורט, מקרקעין נדל"ן ומשפט אזרחי